Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliğinde Önemli Değişiklikler

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklikler Hakkında Bilgi Notu

Neler değişiyor? (Yönetici Özeti)

Yayımlanan Yönetmelik değişikliği özetle aşağıdaki hususları içermektedir:

• Riskli yapı yıkıldıktan sonra parsel arsa vasfını kazansa dahi, tapu kütüğüne “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” belirtmesi konulacak ve süreç Kanun kapsamında yürütülmeye devam edecektir.

• Uygulama projeleri için malikler toplantısı yapılması zorunlu hale getirilmiş; toplantı çağrı usulü (EK-12 formu ile ilan) netleştirilmiştir.

• Salt çoğunlukla alınan karara istinaden ruhsat alabilmek için, karara katılmayan azınlık hisselerinin satışı amacıyla gerekli tebliğ ve başvuru işlemlerinin yapılmış olması şartı getirilmiştir.

• Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazın satışında öncelik hakkı Bakanlık, İdare veya TOKİ’ye tanınmıştır.

• Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifrazı sonrasında riskli yapı şerhinin yalnızca riskli yapının tekabül ettiği parselde devam edeceği düzenlenmiştir.

• Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının başka bir parsele taşınması durumunda, tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve karşı parsel maliklerinin muvafakati şartı düzenlenmiştir.

• Pay satışı için yapılacak başvurularda, maliklerin toplantıya davet edildiğine ve toplantının yapıldığına dair tutanak ve belgelerin sunulması zorunlu hale getirilmiştir.

• İlk satışta alıcı çıkmaması durumunda, sonraki satış talebe bağlanmış ve bildirim usulü netleştirilmiştir.

• İmar hakkı aktarımı, tapu harç ve ücret muafiyetleri kapsamına dahil edilmiştir.

• Teminata ilişkin geçici uygulama kapsamında 01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları için verilen teminatlara yeniden düzenleme imkânı getirilmiştir.

Detaylı Açıklamalar

1. Riskli Yapı Şerhinin Yıkım Sonrası Hukuki Niteliği (Md. 8/9)

Eski düzenlemede riskli yapı yıkıldıktan sonra şerh terkin ediliyor ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun rejimiyle bağı zayıflıyordu. Yeni düzenleme ile;

• Riskli yapı şerhi terkin edilse dahi, tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” belirtmesi konulması zorunlu hale gelmiştir.
• Böylece parsel arsa haline gelse bile yapılacak tüm iş ve işlemlerin Kanun kapsamında yürütüleceği hüküm altına alınmış, mülkiyet hakkı üzerindeki özel rejim süresi fiilen uzatılmıştır.

• Malik Toplantıları ve Karar Alma Süreci (Md. 15/2)

Uygulamadaki en büyük belirsizliklerden biri olan toplantı usulü netleştirilmiştir:

• Uygulama projesi için malikler toplantısı yapılması zorunlu hale getirilmiştir.
• Maliklerden birinin istemi üzerine tüm malikler toplantıya çağrılacaktır.
• Toplantı yeri ve zamanı, EK-12 formu doldurularak muhtarlıkta veya bina yıkılmadıysa bina kapısında/ duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilecek veya noter kanalıyla maliklere bildirilecektir.

• Yapı Ruhsatı İçin Satış Başvurusu Ön Şartı (Md. 15/4)

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra İdare’ye yapı ruhsatı başvurusu yapılabilmesi için yeni bir prosedürel şart getirilmiştir:

• Karara katılmayan maliklere, alınan kararın ve teklifin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.
• Bu maliklerin hisselerinin satışı için Md. 15/A uyarınca Müdürlüğe veya İdareye müracaat edilmiş olması zorunludur.
• İdare, ruhsat vermeden önce satış başvurusunun yapılıp yapılmadığını ve tebligatların tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol edecektir.

• Arsa Satışında “Kamuya Öncelik” Kuralı (Md. 15/5)

Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde;

• Bu satışın öncelikle Başkanlık, TOKİ veya İdareye teklif edilmesi zorunlu kılınmıştır.
• Bu düzenleme ile arsa satış sürecinde kamuya açık bir öncelik tanınmış, ancak kamunun teklifi kabul etmemesi halindeki sürece dair belirsizlik devam etmektedir.

• İfraz Halinde “Riskli Yapı Şerhi”nin Sınırlandırılması (Md. 15/8)

Büyük parsellerde yaşanan en büyük sorunlardan biri, parselin bir köşesindeki riskli yapı nedeniyle tüm parselin “riskli yapı” statüsünde kilitlenmesiydi. Yeni düzenleme ile;

• Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi (bölünmesi) halinde; ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel Kanun kapsamında değerlendirilecektir.
• İfraz sonucu oluşan diğer parsellerden riskli yapı şerhi kaldırılacaktır.

• İmar Hakkı Aktarımı ve Şuyulandırma Şartı (Md. 15/10)

Zemin yapısı veya hukuki imkansızlıklar nedeniyle mevcut parselde yapılaşmanın mümkün olmadığı durumlarda “hak aktarımı” süreci netleştirilmiştir. Yeni düzenleme ile;

• Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması mümkündür.
• Ancak bunun için; maliklerin tamamının yeni parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer mevcut maliklerin muvafakatinin olması şartı getirilmiştir.

• Açık Artırma Usulü ve Satış Süreci (Md. 15/A)

Yönetmelik değişikliği ile pay satış süreçlerindeki belirsizlikler giderilmeye çalışılmıştır:

• Satış başvurusu yapılırken sadece anlaşma tutanağı değil, maliklerin toplantıya çağrıldığına ve toplantının yapıldığına dair ispatlayıcı belgelerin (tutanak vb.) sunulması şart koşulmuştur. Bu durum, gıyapta yapılan satış işlemlerini engellemeyi amaçlamaktadır.
• Eskiden satış gerçekleşene kadar süreç otomatik işlerken, yeni düzenlemeyle ilk satışta alıcı çıkmaması halinde sonraki satışlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun talebine bağlanmıştır.
• Tekrarlayan satış süreçlerinde maliklere yapılacak bildirimlerde EK-13’te yer alan formun düzenlenerek ilan edileceği düzenlenmiştir. Ayrıca e-Devlet kapısı aktif hale getirilmiş, böylece tebligatın ulaşmaması sorununun önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

• Harç ve Ücret Muafiyetinin Genişlemesi (Md. 16/11)

Daha önce sadece tevhit (birleştirme) işlemlerinde uygulanan muafiyetler genişletilmiştir:

• Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumu da tapu harcı ve ücret muafiyeti kapsamına alınmıştır.
• Muafiyet, riskli yapının bulunduğu parselin alanının, imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde uygulanacaktır.

• Teminatların Yeni Orana Uyarlanması (Geçici Madde 5)

Müteahhitler açısından finansal yükü hafifletecek önemli bir geçiş hükmü getirilmiştir:

• 01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilmiş olan teminatlar; yapı müteahhidinin talebi halinde, Yönetmeliğin 13. maddesindeki değişen %6 teminat oranına göre revize edilerek yeniden düzenlenebilecektir.

Genel Değerlendirme

• Yönetmelik değişikliği; e-Devlet entegrasyonu ve malik toplantısı zorunluluğu yoluyla karar alma süreçlerinde şeffaflığı ve maliklerin sürece hâkimiyetini güçlendirmeyi amaçlarken, yıkım sonrası da devam eden şerh uygulaması ve arsa satışlarında kamuya tanınan öncelik hakkı ile mülkiyet üzerindeki idari rejimin etkisini fiilen uzatmaktadır.
• Yapılan değişiklikler usulî güvenceleri artırmakta ise de katı şartlar ile artan bürokratik aşamalar, uygulamada dönüşüm sürecinde olası yeni birtakım idari ve hukuki belirsizlikleri beraberinde getirmektedir.

Anı & Biçkici Avukatlık Bürosu

[email protected]

Bu not bilgi amaçlı hazırlanmıştır. Hukuki görüş niteliğinde değildir.
Konuyla ilgili hukuki görüş almak isterseniz bizimle bağlantıya geçmenizi rica ederiz.